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このように、土地活用にはリスクがつきもの。

日田市で土地活用を成功させるためには、どのようなポイントがあるのでしょうか。

先祖から代々受け継いだ土地を活用するのであれば別ですが、長年使っていなかった土地を活用する場合、その土地についてよく知らないケースもあります。

土地活用をして成功を得るには、まずは自分の土地や用途についてよく知ることが大切です。

幹線道路沿いの土地なら店舗併設の賃貸物件を建てたり、駅から徒歩圏内の土地ならオフィスビルを建てるなど、立地によって建物の用途も違ってくるでしょう。

また、賃貸物件を建てる際には、所有する土地を管轄する市役所で人口構成比や世帯数、人口増加率等を調べ、その情報をもとに人口、世帯数が増えている地域なのか、単身者が多いのか、はたまたファミリー層が多いのかといったことを判断します。

これらを理解することで、ご自身が建てるべき建物の間取りや建物の世帯数、コンセプトが決まってきます。

所有する土地周辺に暮らす人にファミリー層が多いなら、ファミリータイプのマンションがよいでしょう。

単身者が多いならワンルームマンション、女子大学が近くに立地し女性が多く暮らしているならセキュリティが充実した女性専用マンションにするなど、周辺に居住する人によって入居者ニーズは変わってきます。

立地条件をしっかりマーケティングした結果、「ワンルームにしよう」「ファミリーマンションがいい」と決めた場合、さらに細かくプランニングをすると成功する確率が高くなります。

単身者がワンルームマンションを選ぶ場合、重視するのは「利便性」「賃料」「設備」「デザイン」と言われています。

近年では賃貸の設備にエアコンは必須となっているうえ、高速インターネットの対応も必要でしょう。

また、少し前主流だったユニットバスよりも、バス・トイレ別の方が人気があります。

ファミリー向けの場合、夫婦のみのDINKSなのか、子どもがいる世帯なのか、高齢者が住むのかによって部屋数や設備が変わってきます。

子どもがいるファミリー向けの物件を選ぶ場合、周辺に学校や公園があるかは大切なポイントになります。

高齢者が暮らす物件の場合、車椅子が通れるように通路は広めにとるなど、バリアフリー設備は当然設けなければならないでしょう。

土地活用には用途やニーズを把握し、コンセプトをしっかり立てる事で賃貸経営を成功に導く事ができます。

日田市の土地活用は大地不動産がお手伝いいたします。

日田市内の空き地や空き家の買取も行っております。

マイホームを売って利益が出た場合、その利益に対して課税され、税金を納める必要があります。

今回は、不動産を売却した時にかかる税金についてご紹介します。

不動産を売って得た利益は「譲渡所得」といい、その利益に対して所得税と住民税が課せられ、翌年の3月15日までに確定申告で納税します。

譲渡所得は、以下の計算式で算出できます。

譲渡所得＝譲渡価格－（取得費+売却費用）

譲渡価格からマイナスされる取得費としてあげられるものは、土地や建物の購入代金のほか、媒介手数料や印紙代、登記費用や不動産取得税など、多岐にわたります。

そのため、将来売る可能性があるのなら、住宅購入時にかかった費用の領収書や記録をきちんと残しておくことが必要でしょう。

また、取得費は所有期間中の減価償却を差し引く必要があるほか、不動産がマイホームであれば譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けられます。

ゆえに、課税譲渡所得の計算式は次になります。

課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除（3,000万円）

不動産売却をする際、所有期間によって所得税と住民税の税率が変わります。

税率は譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」、5年を超えるなら「長期譲渡所得」に分けられます。

所有期間が5年以下（短期）のマイホームを売却した場合、税率は39.63%（所得税30.63%、住民税9％）

所得期間が5年超（長期）のマイホームを売却した場合、税率は20.315%（所得税15.315%、住民税5％）となります。

不動産を売却したとき、譲渡所得として払わなければいけない税金の計算方法は、次の計算式で算出できます。

税額＝課税譲渡所得×税率（所得税・住民税）

不動産売却をして譲渡損失が出た場合、課税はされません。

しかし、マイホームの譲渡については、ほかの所得から損益通算（譲渡損失分を他の所得から控除すること）で所得税を減額できるため、確定申告をすることをおすすめします。

損益通算しても譲渡損失が残る場合は、3年間の損益通算ができる場合もあります。

そのためマイホームなどの不動産を売却したら、利益が出ても出なくても、必ず確定申告をすることを覚えておきましょう。

日田市では、確定申告は「日田税務署(日田市田島2丁目7－1)」で行われます。

日田市の不動産の買い取りや売却のお手伝いは大地不動産にお任せください。

売却に関する手続きなどで疑問がございましたら、お気軽にご質問ください。

経験豊富なスタッフが、分かりやすくご説明いたします。

そのため、何をどう始めたらよいのかわからないという方がほとんどでしょう。

不動産売却を何度も経験する方は少ないですから、手続きや準備を完璧に行える人の方が少ないと思います。

しかし高額な費用となる不動産ですから、売却にはできるだけ後で問題が起こらないように事前準備をしておくことが必要です。

今回は不動産売却をする前に、売主が最低限準備するべきことをご紹介します。

不動産売却をする際には、売主が登記簿面積をもとに売却価格を決めます。

そのため、不動産の売り出し価格を決める際にも実際の面積を出しておくことが必要になります。

「登記簿にある面積を利用すればいいのでは？」と考える方が多いと思いますが、測量技術は年々精度が上がっています。

数年前に行った測量面積と、今の測量技術で計測した面積とは誤差が出ることがしばしばあるのです。

「実際計測してみたら、登記簿の数字より少し広かった！登記簿面積から売却価格を決めたけど、もう少し高い値段にした方が良かったかも・・・」と後悔することにもなりかねません。

また、実測した面積が登記簿より狭かった場合、後で買主からクレームを言われる恐れもあります。

契約書上では、「測量の誤差があっても売買金額を清算しない」とした特約が付けられますが、それはあくまでもごくわずかであることが前提。

その誤差が大きかった場合、トラブルになることは容易に想像がつきますね。

そうしたことを避けるためにも、売却前に売主が土地を測量することが大切なのです。

お隣の土地との境には、塀や壁があるので「塀までが自分の家の敷地」と解釈している方が多いと思います。

しかし、厳密に言って境界は塀の外側なのか、内側なのか、それとも塀の厚みの真ん中なのか・・・曖昧になってはいないでしょうか？

長年暮らしていたけど、実はお隣の人と境界の見解が違っているという場合もあります。

そのような状態の土地を売却してしまっては、売却後、隣の人が「実は今まで言ってこなかったけど、その塀はうちの土地にせり出しているから、ずらしてほしい」と言ってくる可能性もあります。

後々クレームとならないよう、売却前には「境界確定」を行う必要があります。

「境界確定」とは、隣地の所有者と「ここがお宅と我が家の土地の境で間違いありませんね？」と確認しあい、境界標（境界点の印）を設置することです。

境界標の設置には、登記に関する調査・測量の専門家である土地家屋調査士の立会いのもと、行うのが良いでしょう。

不動産売却を行う前に、売主が行っておくべき最低限の準備についてご紹介しました。

土地の境界標は、設置されていても長期間の地震や土砂崩れといった災害によって位置がずれることや、人為的にずらされている場合があります。

財産である土地の価値を守るためにも、土地家屋調査士などの専門家に境界の位置を特定してもらってから、売却を行うことが重要です。

大地不動産では、日田市の不動産売却をお手伝いいたします。

空き家や空き地の無料査定も行っておりますので、活用法にお困りの方はお気軽にご相談ください。

しかしその仕組みを知らず、どうしたらよいのかわからないという方もいらっしゃるかもしれません。

今回は、そんな方に向けて住宅ローンの借り換えについてご紹介します。

今ある借り入れを、別の金融機関から借りてきたお金で完済することを、住宅ローンの借り換えと言います。

現行のローンよりも金利が安いローンを選べば、返済額を大幅に減らすことができます。

借り換えと言っても、手順は新規に住宅ローンを借り入れる時とほぼ変わりません。

そのため、年収や健康状態、住宅の担保価値などを審査される他、保証料や事務手数料、登記費用など諸費用の支払いも必要になります。

しかし、それらの手間やコストよりも借り換えることによる総返済額の軽減分が大きいので、借り換えを行う方が多いのです。

一番のメリットは、やはり返済費用の負担を軽くできることが大きいでしょう。

例えば、残りの返済期間が20年、残債2000万円、金利1.5％の住宅ローンを、金利0.5%に借り換えた場合を見てみます。

金利1.5%の場合、総返済額約2316万円

金利0.5%に借り換えた場合、総返済額約2102万円

2316万円－2102万円＝約214万円

1.0%低金利の住宅ローンに借り換えることによって、総返済額を200万円以上も減らすことができます。

また、返済期間を変えずに総返済額を減らすことができれば、月々の返済額を安くすることにも繋がり、結果生活にゆとりが生まれます。

二つ目のメリットとして、借り換えによって金利タイプを変更できることです。

「固定金利でローンを組んだけど、金利が低い変動金利に切り替えたい」

「変動金利でローンを組んだけど、金利が上昇しそうだから固定金利に変えたい」

というような場合に借り換えを行います。

近年の住宅ローンでは、金利以外のサービスを強化している銀行が増えており、がん保険や疾病・介護保障などを付けたローンも見られます。

借り換え後の生活リスクの軽減を図るうえでも、そうした付帯サービスに注目してローンを選ぶのも一つの方法でしょう。

一般的に住宅ローンの借り換えに効果が出やすいのは残債が1,000万円以上あり、残りの返済期間が10年以上、金利差が1.0%以上ある場合と言われています。

しかし、他にも以下のようなタイミングで借り換えを検討してみてはいかがでしょうか。

・変動金利で借りていて、金利上昇が予想される時

・金利の固定期間が終わりそうな時

固定期間が終わると変動金利になり、金利が上昇するローンがほとんどです。

・転職をする前

借り換えの住宅ローン審査では、勤続年数が最低でも1年以上あると審査が通りやすくなります。

そのため審査を受けるなら、会社を辞める前が良いでしょう。

・返済が厳しいと感じた時

収入が減ったり、お子さんの養育費が増えたりして毎月の返済が厳しいと感じた時も、借り換えのタイミングです。

返済年数を延ばすことができれば、月々の返済額を減らすことができます。

住宅ローン借り換えの仕組みやそのメリットをご紹介しました。

住宅購入後はさまざまな手続きや支払いが終了し、ほっと一安心される方も多いことでしょう。

しかし、その後も状況に応じて住宅ローンの借り換えを検討できるよう、自ら情報収集する意識が大切です。

大地不動産では、大分県日田市の一戸建てやマンション・アパートを豊富にご紹介しています。

家族で楽しく暮らせるマイホームをお求めなら、ご予算や家族構成に応じてお客様に適した物件をご提案いたします。

お気軽にスタッフまでご相談ください。

長きにわたって返済を続けていく住宅ローンですから、金利タイプの選択を間違うと「多く支払いすぎた・・」と後で悔やむことにもなりかねません。

今回は、住宅ローンの金利についてご紹介いたします。

固定型

返済中の利率が事前に決められており、世の中の経済状況に左右されること無く利率が変わらないのが固定型の特徴です。

利率が固定されることで、返済額も事前の計算書通りに支払えばよく、将来にわたってライフプランが立てやすく、安心感があります。

ただし、変動型よりも利率は高めに設定されています。

固定期間選択型

固定期間選択型とは、利率が固定される期間を2年、5年、10年、20年と選べ、固定期間が長いものほど利率が高くなります。

固定期間中は返済額が変わりませんが、期間が終われば利率は上昇しますので、金利タイプとしては変動型に含まれます。

変動型

当初の利率は固定型よりも安く設定されているため、月々の支払額が安く済むことがメリットです。

利率は半年ごとに見直され、元本と利息の割合がその都度変更されます。

返済額については5年間変わりませんが、急激な金利上昇があった場合、返済額のほとんどが利息に回され、一向に元本が減っていかないということもあります。

そのため、将来利率や返済額が増える「金利上昇リスク」があることを覚えておきましょう。

金利上昇のリスクがある変動型ですが、それでも利率の安さに惹かれて選ぶ方は多くいらっしゃいます。

それでは、変動型を選ぶ人はどんな人なのでしょうか。

将来返済額が上がっても、収入が増えて返済できる、共働きをして収入アップが望めるといった展望ができる人には、変動型は適しています。

また、世の中の経済状況をチェックして金利上昇が予想されたら固定金利の住宅ローンに借り換えるなど、フットワークが軽い方にも向いています。

住宅ローンを返済しながらも、金利アップに備えて貯蓄をすることも重要となるでしょう。

ここまでご覧になった方は、「固定型と変動型、結局どちらが良いの？」と思われたかもしれませんね。

しかし、金利上昇は誰にも予想ができないため、これには明確な答えはありません。

後で振り返ってみたら「借り換えの心配をせずに済んだし、固定金利でよかったね」と思うかもしれませんし、「金利上昇が無かったから総返済額を少なくできた。変動金利を選んでよかったね。」となるかもしれません。

結局ご自身のライフスタイルや、性格にあったタイプを選ぶのが正解ではないでしょうか。

住宅金融支援機構が発表した「民間住宅ローン利用実態調査2016年」によると、金利タイプ別の選択割合の動向は、全期間固定型が17％、固定期間選択型が35.1%、変動型が47.9%となっており、変動型を選ぶ方が半数近い結果となっています。

ご自身に適したタイプはどれなのか、じっくり考えて資金計画を立てて下さいね。

大分県日田市の不動産のことなら大地不動産までご相談ください。

不動産投資ブームに乗って多くの新築アパート・マンションが建設されている昨今では、今後ますます空室が増え続ける可能性があります。

「築古物件で入居者が決まりにくい」とお悩みなら、空室対策にリノベーションで物件の差別化を図ってみてはいかがでしょうか。

築古で老朽化した建物によって競争力が衰えた賃貸マンション・アパートには、外観や内装、設備の変更といったリノベーションの実施が効果的です。

通常のリフォームや原状回復工事では、清潔に改善されても「平凡な部屋」は「平凡な部屋」のまま。

それでは、空室対策の効果は期待できません。

築古のお部屋は、現代の入居者ニーズにマッチした「住みたい」と思われる部屋にリノベーションしましょう。

リノベーションすることで建物の経年劣化を緩やかにし、物件寿命が延びるため、収益を長期で維持することが可能になります。

入居者ニーズを意識しすぎるあまり、リノベーションの方向性が決められない方もいらっしゃるでしょう。

趣味・趣向が幅広い現代の入居者に対しては、誰の心にも届かない「平凡な部屋」よりも、10人に1人の心に届く「個性ある部屋づくり」を意識するのがカギです。

例えばこんなリノベーションはいかがでしょうか。

白を基調とした室内の壁紙にはゴシック調の花柄を取り入れて、ロマンチック、かつゴージャスな雰囲気の部屋に。

個性的なオシャレを好む女性に訴求するデザインの部屋となるでしょう。

コンクリートむき出しの壁に鉄の配管をあえて見せ、男っぽい武骨なインテリアが生える部屋も人気のあるスタイルです。

リノベーションで個性ある部屋にすることで、特定のターゲットに絞ってアピールすることができます。

結果、平凡で誰にも響かない部屋のままにするよりも、有効な空室対策となるのです。

特にワンルームや1Kなどの単身者向け賃貸物件に住む方は、2年更新時に新しい物件に引っ越す傾向があります。

そのため、入居者はその2年間をどのように楽しく過ごせるかを意識しており、中には生活の利便性よりもデザイン性を重視する方も。

若い単身者はカフェでくつろぐ時間や、街に出て過ごす時間を大切にしており、自ら居住する部屋にもそうした趣向にあったデザイン性ある部屋を求める傾向があるようです。

何もせず、ただ家賃を下げるというのは本当の空室対策とは言えません。

空室対策で安易に賃料を下げることは、収益物件の投資効率を考えた時、最も避けたい手段の一つではないでしょうか。

リノベーションを行えば賃料を上げる事すら可能になり、長期的に見て投資効率も上がります。

人によっては、「立地が良くなければ、空室対策はしても無駄。早く売るに越したことは無い」という考え方もあるようです。

しかし、仮に相続などで受け継いだなどの理由から簡単に手放すことが出来ない物件の場合、リノベーションを行ってしっかりと空室対策をすることが重要となるでしょう。

インターネットサイトでお部屋探しをされる方が多い昨今、美しくリノベーションされた物件写真は大きな訴求力があります。

そうした物件の内見希望者は増えており、空室期間の短縮に繋げることができます。

大分県日田市の不動産の事なら、大地不動産にお任せください。

アパート・マンションの空室でお困りのオーナー様へ、満室経営の実現に向けてプロの目から的確なアドバイスをいたします。