不動産売却は、日常生活で馴染みのない税金や登記、法律が関係してきます。
そのため、何をどう始めたらよいのかわからないという方がほとんどでしょう。
不動産売却を何度も経験する方は少ないですから、手続きや準備を完璧に行える人の方が少ないと思います。
しかし高額な費用となる不動産ですから、売却にはできるだけ後で問題が起こらないように事前準備をしておくことが必要です。
今回は不動産売却をする前に、売主が最低限準備するべきことをご紹介します。
不動産売却前に売主は土地の実測をしよう
不動産売却をする際には、売主が登記簿面積をもとに売却価格を決めます。
そのため、不動産の売り出し価格を決める際にも実際の面積を出しておくことが必要になります。
「登記簿にある面積を利用すればいいのでは？」と考える方が多いと思いますが、測量技術は年々精度が上がっています。
数年前に行った測量面積と、今の測量技術で計測した面積とは誤差が出ることがしばしばあるのです。
「実際計測してみたら、登記簿の数字より少し広かった！登記簿面積から売却価格を決めたけど、もう少し高い値段にした方が良かったかも・・・」と後悔することにもなりかねません。
また、実測した面積が登記簿より狭かった場合、後で買主からクレームを言われる恐れもあります。
契約書上では、「測量の誤差があっても売買金額を清算しない」とした特約が付けられますが、それはあくまでもごくわずかであることが前提。
その誤差が大きかった場合、トラブルになることは容易に想像がつきますね。
そうしたことを避けるためにも、売却前に売主が土地を測量することが大切なのです。
不動産売却前に確定したい、売主の土地の境界
お隣の土地との境には、塀や壁があるので「塀までが自分の家の敷地」と解釈している方が多いと思います。
しかし、厳密に言って境界は塀の外側なのか、内側なのか、それとも塀の厚みの真ん中なのか・・・曖昧になってはいないでしょうか？
長年暮らしていたけど、実はお隣の人と境界の見解が違っているという場合もあります。
そのような状態の土地を売却してしまっては、売却後、隣の人が「実は今まで言ってこなかったけど、その塀はうちの土地にせり出しているから、ずらしてほしい」と言ってくる可能性もあります。
後々クレームとならないよう、売却前には「境界確定」を行う必要があります。
「境界確定」とは、隣地の所有者と「ここがお宅と我が家の土地の境で間違いありませんね？」と確認しあい、境界標（境界点の印）を設置することです。
境界標の設置には、登記に関する調査・測量の専門家である土地家屋調査士の立会いのもと、行うのが良いでしょう。
おわりに
不動産売却を行う前に、売主が行っておくべき最低限の準備についてご紹介しました。
土地の境界標は、設置されていても長期間の地震や土砂崩れといった災害によって位置がずれることや、人為的にずらされている場合があります。
財産である土地の価値を守るためにも、土地家屋調査士などの専門家に境界の位置を特定してもらってから、売却を行うことが重要です。
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