ずっと住むつもりで購入したマイホームも、転勤やライフスタイルの変化により売却を余儀なくされることがあります。
マイホームを売って利益が出た場合、その利益に対して課税され、税金を納める必要があります。
今回は、不動産を売却した時にかかる税金についてご紹介します。
不動産売却で得た利益「譲渡所得」
不動産を売って得た利益は「譲渡所得」といい、その利益に対して所得税と住民税が課せられ、翌年の3月15日までに確定申告で納税します。
譲渡所得は、以下の計算式で算出できます。
譲渡所得＝譲渡価格－（取得費+売却費用）
譲渡価格からマイナスされる取得費としてあげられるものは、土地や建物の購入代金のほか、媒介手数料や印紙代、登記費用や不動産取得税など、多岐にわたります。
そのため、将来売る可能性があるのなら、住宅購入時にかかった費用の領収書や記録をきちんと残しておくことが必要でしょう。
また、取得費は所有期間中の減価償却を差し引く必要があるほか、不動産がマイホームであれば譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けられます。
ゆえに、課税譲渡所得の計算式は次になります。
課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除（3,000万円）
不動産売却時の所有期間により税率が違う
不動産売却をする際、所有期間によって所得税と住民税の税率が変わります。
税率は譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」、5年を超えるなら「長期譲渡所得」に分けられます。
所有期間が5年以下（短期）のマイホームを売却した場合、税率は39.63%（所得税30.63%、住民税9％）
所得期間が5年超（長期）のマイホームを売却した場合、税率は20.315%（所得税15.315%、住民税5％）となります。
不動産を売却したとき、譲渡所得として払わなければいけない税金の計算方法は、次の計算式で算出できます。
税額＝課税譲渡所得×税率（所得税・住民税）
おわりに
不動産売却をして譲渡損失が出た場合、課税はされません。
しかし、マイホームの譲渡については、ほかの所得から損益通算（譲渡損失分を他の所得から控除すること）で所得税を減額できるため、確定申告をすることをおすすめします。
損益通算しても譲渡損失が残る場合は、3年間の損益通算ができる場合もあります。
そのためマイホームなどの不動産を売却したら、利益が出ても出なくても、必ず確定申告をすることを覚えておきましょう。
日田市では、確定申告は「日田税務署(日田市田島2丁目7－1)」で行われます。
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